용산 산호아파트 재건축: 추가분담금이 관건

 

대표

 

초고층 아파트로 사업진행중인 산호아파트

추가 분담금 내려갈 수 있을까

 

산호아파트 위치 및 주변환경

용산 산호아파트는 서울시 용산구 원효로4가 118-16번지 일대에 위치해있습니다. 현재 세대수는 554세대 총 6개동으로 이루어져있으며, 1977년에 건립되어 올해로 47년차되는 최고12층의 복도식 아파트입니다.

현재 재건축 사업을 진행중에 있으며 2040서울도시기본계획에 지상 35층 이하 규제가 삭제되는 내용이 담기면서 용적률을 300%까지 올려 지상 최고 47층규모로 사업계획을 변경하여 일반분양물량을 확대할 예정입니다.

 

지하철 5호선 마포역과 6호선 효창공원역, 1호선 용산역에 에 둘러싸여 있으나 대중교통의 접근성이 아주 우수하다고 볼 순 없습니다. 단지 바로 앞 강변북로를 이용할 경우 원효대교와 마포대교를 넘으면 바로 여의도로 진입가능합니다. 종로, 광화문, 강남과도 가까워 서울 주요 업무타운으로의 접근성도 뛰어난 곳입니다.

 

원효초, 마포초, 성심여중, 성심여고가 인근에 있어 교육인프라도 풍부하며, 주변에 한강고수부지공원, 성촌공원, 마포어린이공원 등이 있고, 용산아이파크몰, 이마트 등이 가까워 편의시설 및 생활환경 또한 우수합니다. 추후 재건축이 완료되면 약 3개동에서 한강 조망도 가능할 것으로 보여 입지적으로 매우 기대되는 재건축 사업입니다.

 

산호아파트 사업개요

산호아파트 재건축사업은 총 조합원수 545명이 용적률 281% 건폐율26%를 적용하여 지하3층~지상35층 규모의 아파트 7개동 총 647세대와 부대복리시설을 건설하는 사업입니다.

 

60m2 미만 169세대

60m2 ~ 85m2 이하 307세대

85m2 초과 171세대

 

임대세대는 총 73세대로 60m2 미만으로만 구성될 예정입니다.

조감도

산호아파트 사업진행과정

▶ 2005. 03. 10 조합설립추진위원회 승인

▶ 2017. 08. 31 조합설립인가

▶ 2021. 04. 용산 산호아파트 재건축사업 특별건축구역으로 건축심의 통과

▶ 2022. 06. 24. 개발기본계획(정비계획) 변경(경미한 변경) / 지구단위계획 결정(변경) 및 지형도면 고시

▶ 2022. 08. 사업시행계획 부결 (임시총회)

▶ 2022. 10. 사업시행계획 재의결

▶ 2023년 10월 현재 사업시행인가 준비중

 

산호아파트는 세대당 평균지분이 14.47평밖에 되지 않아 일반분양이 많이 나올 수 없는 구조입니다. 사실상 1:1 재건축이 되다보니 추정분담금이 높게 책정될 수 밖에 없어 2022년 조합원 임시총회에서 사업시행계획이 부결되기도 했었습니다. 그러나 2022년 12월 서울시가 2040 서울도시기본계획을 발표하면서 기존 35층에서 47층의 초고층 아파트로 계획을 변경하여 일반분양 물량을 늘려 사업을 추진중에 있습니다.

 

2022년 8월 사업시행계획안이 부결될 당시 부결 사유는 추정분담금때문이었습니다. 조합측이 안내한 자료에 따르면 기존 전용 86m2를 소유한 조합원이 재건축 후 유사한 면적의 84m2를 신청할 경우, 약 4.8억의 분담금이 필요하며, 113m2를 소유한 조합원이 112m2를 신청할 경우 7.2억, 123m2를 신청할 경우 19.4억의 분담금이 필요할 것으로 예상되었고, 아파트내 제일 작은 40m2를 소유한 조합원이 제일 큰 161m2를 선택할 경우에는 최대 42억원의 추정분담금을 내야한다고 알려진바 있어 논란이 되기도 했었습니다.

 

2022년 논란이되었던 추가분담금과 관련하여, 당시 공사비는 평당 약 650만원 정도로 책정이 되었던 것으로 확인됩니다. 2107~2018년 400만원이었던 때 대비 약 2배 가량이 오르긴 했지만 현재 서울 아파트 평균 공사비가 700만원~800만원 사이로 오른 점을 감안하여 해당 공사비에 대해 생각해 필요는 있어보입니다.

 

http://www.newsworker.co.kr/news/articleView.html?idxno=170210

 

 

산호아파트 투자물건 분석

네이버부동산과 아실을 이용하여 산호아파트의 시세를 확인해 보았습니다.

산호아파트의 전용 85m2 최고가는 2021년 7월 마지막으로 거래된 18억5500만원이며 현재 나와있는 동일 평수 매물은 19억~24억으로 형성되어 있습니다.

84m2와 103m2와의 가격차이는 크게 나지 않았습니다. 103m2의 경우 현재 나와있는 매물은 21억~25억으로 형성되어 있어 사업성이 높아질 경우 큰 평수의 매물을 매수하는 것이 유리해 보이나 사업성이 낮아질 경우에는 추가분담금이 늘어날 수 있습니다. 사업성이 어떨지 재차 확인해보고 매수할 필요는 있어보입니다.

해당 아파트 103m2타입의 물건을 현재 시점에서 21억에 매수하여 84m2를 받을 경우, 추가분담금 약 3억5천 정도가 필요하여 총 매입가는 약 24.5억 정도로 예상됩니다. 재건축초과환수이익에 대한 비용을 제외했을때 금액입니다.

 

산호아파트와 인접해있는 이촌동 삼익아파트와 왕궁아파트를 비교해보았습니다. 두 아파트 모두 재건축 진행중이며 비슷한 평수들이 약간의 가격차이로 매물로 나와있었습니다.

사업진행속도와 입지와 평균 대지지분을 고려할 경우 산호아파트 보다는 이촌에 위치해있는 삼익아파트가 더 괜찮아 보이나, 삼익아파트의 경우 산호아파트보다 세대수가 적어 사업성은 더 자세한 확인이 필요해 보입니다.

 

용산은 투기과열지구로 재건축의 경우 조합설립인가 이후 조합원지위 양도 제한 규정이 적용됩니다.

또한 투기과열지구내 5년간 재당첨 제한 기준이 적용되니, 참고하여 매수하셔야 할 것으로 보입니다.

 

 

충격적인 용산산호 분담금… 최대 42억원에 달해