용산구에서 얼마 남지않은 민간재개발구역: 청파1구역

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용산구에서 얼마 남지 않은 순수민간재개발 구역: 청파1구역

청파1구역 위치

청파1구역은 용산구 청파동2가 11-1 번지 일대에 위치해 있습니다. 지하철 1·4호선과 경의선, 공항철도, GTX A노선이 들어오는 서울역과 4호선 숙대입구역 중간에 위치해 있어 교통이 매우 편리하며, 숙명여대, 선린중/선린고, 신광여고, 청파초, 배문고 등 학군 또한 풍부하여 교육인프라면에서도 매우 우수한 곳입니다.

또한 대형 개발호재인 용산공원(미국대사관 이전 포함), 서울역 북부역세권 개발의 영향을 받을 수 있는 우수한 입지를 갖추고 있는 구역입니다.

 

청파1구역은 한남 뉴타운을 제외하고 용산구에서 얼마 남지 않은 순수 민간재개발 구역입니다. 청파1구역 우측에 위치한 청파2구역은 2021년 12월 신속통합기획 후보지로 선정되었으며, 서계동통합구역또한 2022년 2차 신속통합기획 후보지로 선정된 바 있습니다. 또한 원효로 1가 역세권도시정비형재개발과 효창동과 청파동 역세권도시정비형재개발 사업이 정비구역 지정을 앞두고 있어 이 재개발 구역들과 함께 개발되면 만세대가 넘는 곳의 노후화된 주변환경이 획기적으로 개선되며 문화생활시설 및 인프라도 상당히 발전될 것으로 예상됩니다.

청파1구역 사업개요

청파1구역은 주택정비형 민간재개발사업으로 조합원수 총 459명이 구역면적 32,390.4m2에 용적률 249.86% 건폐율 25.72%률 적용하여 지하3층~지상25층 규모의 아파트 7개동 총 697세대와 부대복리시설을 건설하는 사업입니다.

청파1구역의 기부체납비율은 17.68%이며 임대주택은 116세대로 총세대수의 16.64%에 해당합니다.

청파1구역 조감도

청파1구역은 기존에 제2종일반주거지역(7층)과 제3종일반주거지역으로 지정되어있었으나 용도지역을 변경하여 구역면적의 87.5%를 제2종일반주거지역으로 하였습니다.

청파1구역 재개발사업 진행경과

청파1구역 재개발 사업진행 과정

▶ 2004. 06. 25. 재개발 정비예정구역 지정 고시 (서울특별시고시 제 2004-204호)

▶ 2005. 08. 12. 청파 제1구역 주택재개발 조합설립 추진위원회 승인

▶ 2007. 12. 28. 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안) 제안 신청(용산구청)

▶ 2019. 07. 15. 청파 제 1구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회 승인(변경)

▶ 2022. 07. 14. 청파 제1 주택정비형 재개발구역 정비계획 결정 및 정비구역 지정, 지구단위계획 결정 및 지형도면 고시 (서울특별시고시 제2022-301호)

▶ 2023. 02. 17. 조합설립인가 (동의율 90.24%)

 

 

청파1구역은 2004년 6월 정비예정구역으로 지정된 후 2005년에 추진위가 결정되었으나 진입도로 확보 미이행 등을 이유로 답보상태를 이어가다 2022년 7월 14일에 서울시가 주택정비형 재개발 구역으로 지정하며 사업에 속도를 내기 시작하였습니다. 그 후 2023년 2월 마침내 조합원 461명중 416명 (90.24%)의 동의를 받아 조합설립인가를 득하게 되었습니다.

 

청파1구역은 2017년 1월 개발행위 허가제한기간이 만료되면서 몇몇 신축들이 들어서기 시작했습니다. 이에 토지등소유자들은 구역내 지분쪼개기 방지를 위해 서울시와 용산구청에 청원서를 제출하여 2020년 12월 29일부터 1년간 개발행위허가제한을 승인받았습니다.

 

 

청파1구역 투자물건 분석

청파1구역 59타입 예상 평균 일반분양가는 약 9억8천6백만원이며 84타입은 약 12억5천6백만원입니다.

청파1구역 매물의 시세를 알아보기 위해 네이버부동산을 확인해보았습니다.

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청파1구역에 나와있는 59타입을 받을 수 있을 것으로 예상되는 빌라매물의 매매가는 6억이며, 추정프리미엄은 약 3억8천만원정도 입니다. 총 매입가는 약 13억7천만원입니다.

올해 2월 조합설립인가를 받은 구역으로 재개발이 완료될때까지 약 10년 정도 소요되는 물건으로 해당 구역의 진행속도를 잘 확인해보고 접근해야할 매물로 보입니다. 청파1구역을 매수할 때 유의해야할 사항들이 있습니다.

 

<청파1구역 매수시 유의사항>

청파1구역의 권리산정기준일은 기존정비예정구역(27,000m2)과 신규편입구역(5,000m2)이 다르게 적용됩니다.

▶ 최초정비구역은 기본계획수립 시점이 2004년 6월 25일입니다. 근린생활시설을 매수하실때 2008년 7월 29일까지 사실상의 주거용도로 사용한 경우만 입주권을 받을 수 있으니 참고하셔야겠습니다.

▶ 2021년 7월 경미한 변경으로 편입된 일부지역은 서울시 조례상 신조례 적용을 받아 정비구역지정고시일 또는 권리산정기준일로 따로 정한 날이 권리산정기준일이 됩니다. 따라서 신규편입구역은 2022년 7월 14일이 권리산정기준일이 됩니다. 이에 2022년 7월 15일까지 소유권보존등기가 접수된 건에 대해서만 입주권을 받을 수 있게 됩니다. 즉, 2022년 7월 15일까지 보존등기가 접수된 신축의 경우에도 분양대상자로 인정받을 수 있습니다.

▶ 조합설립인가일인 2023년 2월 17일 이후 다물건자로부터 일부 주택을 양수받을 경우 현금청산 대상자로 분류될 수도 있으니 거래시 주의 및 확인이 필요합니다.

▶ 청파1구역은 용산구로 투기과열지구에 속해있습니다. 따라서 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도 제한 규정이 적용됩니다.

▶ 투기과열지구 내 5년간 정비사업 재당첨제한 규정이 적용됩니다.