알아두면 쓸모 있는 신기한 재개발 용어 [알쓸신재]

안녕하세요 호기심 많은 N잡러 돈불이에요.

오늘은 부동산 초보자들에게 도움이 될 만한 재개발 사업절차에 따른 재개발 용어들을 설명해드리려고 합니다. 단어를 하나하나 배우다보면 재개발 공부를 하실때 도움이 많이 되실거에요.

 

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재개발 사업이란?

그럼 재개발 사업이란 무엇일까요? 재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 공공의 성격이 강한 사업입니다.

재개발 사업 진행 절차에 따른 재개발 용어

재개발 사업 진행 절차

기본계획수립 및 정비구역지정

재개발 사업은 지자체의 정비기본계획 수립으로 시작합니다. 기본계획이 수립되면 각 지자체는 14일 동안 주민에게 공람하여 의견을 청취하고 60일 동안 시의회 의견을 들은 후 마지막으로 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종 고시합니다.

추진위원회 승인

정비구역이 지정되면, 토지등 소유자 과반수의 동의를 얻어 지자체로부터 재개발 추진위원회에 대해 정식 승인을 받습니다.

토지등 소유자

조합원이 되기에 적합한 부동산을 가진 사람들, 즉 조합원이 될 자격을 갖춘 예비조합원 (토지를 소유한 사람, 건물을 소유한 사람, 토지와 건물 모두 소유한 사람)

 

조합설립인가 및 시공사 선정

지자체로부터 승인 받은 추진위원회에서는 조합을 설립하기 위해 토지등 소유자로부터 동의서를 받기 시작합니다. 이때 토지등 소유자 75%이상의 동의가 필요하며, 동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이 사업장 전체 토지면적의 50%이상이 되어야 합니다. 참고로, 추진위원회 승인에 동의한 사람은 조합 설립에도 동의한 것으로 간주합니다.

 

시공사는 입찰을 통해 조합원 투표로 선정합니다.

서울특별시의 경우 다른 지자체와 달리 사업시행인가 이후 시공사를 선정하였으나, 2023년 7월 이후 조합설립인가 이후로 앞당겨졌습니다.

사업시행인가

건축, 교통환경영향평가, 교육환경평가 등에 대한 정비사업 내용의 심의가 끝나면 시장, 군수, 구청장이 최종적으로 사업시행인가를 하게됩니다. 이 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형구성, 신축 아파트 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 주요한 내용이 나오기때문에 사업성을 상당부분 예측할 수 있는 단계이기도 합니다.

사업시행인가가 이루어지면 종전자산평가(감정평가)를 진행하며 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 감정평가액 및 추정 분담금과 조합원분양 신청기간을 조합원에게 통지하게 됩니다. 조합원 분양신청을 한 사람은 조합원으로 남게 되고, 분양신청을 하지 않은 사람은 현금청산자가 됩니다.

기부채납			재개발 사업을 진행할때 도로, 녹지, 공공시설물 등의 정비기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅.
종전자산가액			재개발 구역 내의 토지등 소유자들이 소유한 자산 가치를 감정평가사가 평가한 금액 (건물면적, 연식, 구조, 대지면적 등).
감정평가액			감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가액
조합원분양가(조분)			조합원에게 분양하는 가격으로 일반분양가보다 저렴.
현금청산자			조합원분양신청을 하지 않거나 혹은 조합원 자격요건을 충족하지 못해 구역내 부동산에 대해 현금으로 보상을 받아가는 사람. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 줌. 서울시 기준으로 30m2이하의 작은 땅만 가지고 있는 경우 현금청산자가 됨. 다만 작은 땅 여러개를 합쳐 90m2가 넘는 경우엔 조합원 자격이 주어짐.

관리처분계획 수립 및 인가

관리처분계획이란 정비사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설을 배분하는 내용을 담은 계획을 말합니다. 더 쉽게 설명하자면, 내 집(상가)을 사업에 제공하고 새로 짓는 집(상가)을 몇 채 받을 수 있는지, 그리고 새 집(상가)을 받을 때 돈을 얼마나 더 내야 하는지에 대해 확정되는 것이 관리처분계획이라고 생각하시면 됩니다.

 

이 단계에서는 일반분양 세대수 및 예상 분양가, 예상 공사비용, 예상 분양수익, 분담금등을 구체적으로 계산할 수 있게 됩니다. 이런 내용들을 시·군·구청에 제출하여 관리처분 인가를 받게 됩니다.

 

관리처분인가 단계에서는 조합원 분양과 일반 분양을 통한 수익이 얼마나 되는지 예상할 수 있고, 임대아파트 세대수도 결정됩니다. 또한 재개발 사업성의 지표인 비례율 또한 추정이 가능합니다. 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋다고 하고, 100% 미만이면 사업성이 적다고 합니다. 추정 비례율을 알수 있게 되면서 각 조합원들의 권리가액이 결정되고, 이에 따라 조합원들의 분담금도 결정되게 됩니다.

권리가			조합에서 산정해주는 재개발 조합원의 물건 가치 권리가 = 감정가 x 비례율
비례율			종전자산가격과 종후자산가격을 비교하여 얼마나 상승했는지에 대한 비율 (재개발 사업성을 가늠하는 척도) 비례율 = (종후자산가액 - 총 사업비) ÷ 종전자산가액 x 100
종후자산가액			사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산 총액 종후자산가액 = 일반분양수입 + 조합원분양 수입
분담금			조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야할 금액. 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가
프리미엄(P)			조합원의 물건을 매입할때 그 물건의 권리가액에 얹어주는 웃돈.
총사업비			사업을 진행하는 데 들어간 비용의 총액. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비

이해를 돕기 위해 부동산에 가시면 흔히 보시게 되는 재개발 구역 매매 물건에 대한 예시를 보여드리겠습니다. 예시 1 대조1구역 조합원 물건의 경우, 관리처분인가가 끝나고 공사가 진행중인 물건입니다.

예시1) 대조1구역(관리처분인가 및 착공) 조합원 물건

상계5구역 (조합설립인가)

 

이주 및 철거

관리처분계획 인가가 끝나면 이주 및 철거가 시작됩니다. 이주의 경우 보통 6개월에서 1년 정도가 소요되며, 조합원들에게는 이주비가 제공됩니다.

착공 및 분양

이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공신고를 하고 일반분양을 합니다. 일반 분양하기 2~3개월 전 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다. 이때가 조합원의 입주권 거래가 가장 활발하게 진행되는 타이밍입니다. 일반분양에서 떨어진 실수요자와 분양권 투자자들이 관심을 갖게 되면서 입지가 좋은 곳은 프리미엄이 많이 붙게 됩니다.

준공 및 청산

준공 인가가 끝난 후 입주가 이루어지면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. 이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량해서 분할하고 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차입니다. 이전고시가 끝나야 비로소 건물의 등기가 진행됩니다.

 

마지막으로 사업이 최종 청산되면 재개발 사업의 모든 절차가 완료되게 됩니다.

조합설립을 제외한 이 모든 절차가 완료되는데까지는 평균 10년 정도 걸리게 됩니다. 재개발 사업의 경우 정비구역으로 지정되더라도 주민동의율을 채우기가 쉽지 않아 조합설립인가를 받기까지 가장 오랜 시간이 소요되어 기간 측정이 불가능하기 때문입니다.

그래서 조합설립인가 이후의 물건을 찾는 것이 더 안전하게 투자하는 방법일 수도 있겠습니다.

 

재개발 사업에서 흔히 쓰이는 용어들이 아직 낯선 부동산 초보들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.