내가 대“장위”될 상 인가
장위10구역
장위10구역 위치
장위10구역은 서울특별시 성북구 장위동 68-37번지 일대에 위치해있습니다.
6호선 돌곶이역과 상월곡역을 도보 5분 내외로 이용할 수 있는 더블 역세권이며, 평지 85%, 약간의 구릉지 15%로 구성되어 있습니다.
장위초등학교를 품고 있으며, 장위중, 월계초, 장곡초, 장월초, 광운초, 남대문중, 광운중 등 교육환경 또한 골고루 잘 갖추고 있습니다.
주변 편의시설 또한 풍부합니다. 현대백화점 미아점, 롯데백화점 미아점, 이마트 월계점과 미아점, 홈플러스 월곡점, 전통장위시장 등을 이용할 수 있으며 경희의료원, 삼육의료원, 고려대학교 안암병원 등 의료 시설도 근처에 있어 이용이 편리합니다.
서울 4대 공원인 북서울꿈의숲과 오동공원이 반경 1km내에 위치해있으며, 중랑천 산책로를 이용할 수 있어 숲세권 공세권의 혜택 또한 누릴 수 있습니다.
사업개요
서울시 성북구 장위동 68-37번지 일대에 위치한 장위10구역은 민간재개발사업으로 구역면적91,362m2에 지하4층~지상32층의 아파트 26개동 총 2,004세대와 복리시설을 건설하는 사업입니다. 건폐율 23.92%, 용적률 269.12%이며 시공은 대우건설이 맡았습니다.
사업진행경과
[사업진행 경과]
• 2008. 04. 03. 장위 재정비촉진구역 지정
• 2009. 07. 27. 조합설립인가
• 2013. 07. 01. 사업시행인가
• 2013. 08. 30~10. 28. 조합원 분양신청
• 2017. 07. 27. 관리처분인가
• 2019. 03. 28. 분양물량 확대 (1,968 세대 > 2,031 세대)
* 2020. 05. 14. 사랑제일교회 건물인도소송에서 조합 1심 승소 (서울북부지방법원)
• 2020. 07. 30. 촉진계획변경 (2,031 세대 > 2,004 세대)
• 2021. 08. 18. 촉진계획재변경 (2,004 세대: 임대주택 336 세대 > 341 세대)
* 2021. 10. 19. 사랑제일교회 항소에 조합 2심 승소 (서울고등법원)
* 2022. 01. 13. 사랑제일교회 상고 기각, 조합 3심 승소 (대법원)
• 2023. 07. 10 장위10구역주택재개발정비사업 관리처분계획(변경)인가 고시
• 2023. 07. 20 장위10구역 재정비촉진계획 결정(변경)(안) 공청회 개최 공고
• 2023. 08. 08 장위10구역 재정비촉진계획 결정(변경)(안) 공청회 개최
지난 달 2023년 7월 6일 장위10구역은 사랑제일교회를 제척하고 공원 및 주차장 위치 조정, 장위초등학교 및 공공청사를 돌곶이로변으로 통합 배치하는 장위10구역주택재개발정비사업 관리처분계획 변경 인가 고시를 하였습니다.
그 후 2023년 8월 8일 장위10구역 재정비촉진계획 결정(변경)안' 공청회를 개최하여 변경안을 확정였으며, 세대수는 기존 계획안과 동일하게 2,004세대로 유지하되 최고 32층, 26개동으로 늘리고 용적률 및 건폐율도 각각 269.12%와 23.92%로 상향하였습니다.
현재 장위10구역은 교회를 제외한 모든 주민의 이주가 끝난 상황이며 정비계획(안)을 다시 수립하여 재개발 인허가 절차들을 순차적으로 다시 수행할 계획입니다. 오는 10월 재정비촉진계획 및 건축심의 통과, 2024년 초 사업시행계획 변경인가 및 착공을 목표로 하고 있으며 준공전까지 관리처분계획 변경인가를 마무리할 예정입니다.
장위10구역 조합과 사랑제일교회는 2020년부터 2022년까지 재개발 보상금 문제로 갈등을 빚어왔습니다. 당초 조합에서는 서울시 토지수용위원회가 감정평가한 금액인 약 82억원 및 종교부지 보상금을 지급하려고 하였으나 교회측에서는 이 금액의 6배가 넘는 563억 원을 요구하였습니다.
이에 조합은 사랑제일교회를 상대로 명도소송을 제기하여 3심 모두 승소하였으나, 사랑제일교회가 이주에 협조하지 않아 결국 조합은 막대한 (약 600억원) 손해에도 불구하고 2022년 4월 해당 교회부지를 제외한 재정비촉진계획 변경(안)을 성북구에 제출하여 2023년 7월 변경(안)을 고시하고 8월 주민공람회를 마친상태입니다.
장위10구역(장위동 68-37번지 일대)이 사랑제일교회 제척과 장위초등학교 선형 조정에 따른 구역계 조정을 주요 내용으로 재정비촉진계획(안) 변경에 나선다. 구역면적은 94,037㎡에서 2,675㎡가 줄어든 91,362㎡로 바뀐다. 장위10구역은 작년 4월 사랑제일교회를 제척한 내용의 재정비촉진계획 변경(안)을 성북구청에 제출했고, 이듬해인 올해 5월 주민
www.housingwatch.co.kr
(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 서울 성북구 장위10구역 주택재개발정비사업조합이 사랑제일교회를 빼고 재개발하는 안을 확정했다. 오는 10월 인가, 내년 10월 착공이 목표다.8일 장위10구역 조합은 성북구 한 호텔에서 '장위10구역 재정비촉진계획 결정(변경)안' 공청회를 개최하며 이같이 밝혔다.주요 재정비촉진계획(안)안..
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고시·공고
투자분석
2023년 8월 10일 현재 네이버부동산에 나온 장위10구역 매물을 찾아보았습니다.
84C신청 물건의 경우 프리미엄이 약 4억5천이며 초기 투자금이 5억4천만원이었습니다. 현재 시세를 과거와 비교해보기 위해 2022년 6월 기준 84C타입을 받을 수 있는 매물을 찾아보았습니다.
2022년 대비 2023년 현재 동일한 타입 매물의 프리미엄은 2억 이상 떨어졌습니다. 주변 시세가 반영된 것이기때문에 특이사항은 없어보입니다.
그럼, 현재 나와있는 프리미엄 4억은 적당한 걸까요?
이는 결국 약 600억 손실 예상비용과 공사비 상승 등의 추가비용이 일반분양에서 나온 수익으로 상쇄될 수 있는지 여부에 달려있는 것으로 보입니다.
현 시점에서 장위10구역 예상일반분양가는 2022년 분양했던 장위4구역 장위자이 레디언트와 유사할 것이라는 가정하에 아래와 같이 계산해보았습니다. (현재 장위10구역은 장위4구역 분양당시와는 달리 분양가 상한제 제외지역이고, 현재 신규 분양단지들의 분양가가 상승하고 있기 때문에 장위자이 레디언트 이상의 일반분양가 상승은 충분히 예상 가능해보입니다.)
2017년 장위 10구역 조합원 평균 분양가 기준으로 계산한 예상일반분양가(2017년 조합원 분양가x 1.2)를 장위자이 레디언트(2022년 11월 분양)와 비교할 경우, 두배 이상의 일반분양 수익이 발생할 것으로 예상됩니다.
또한, 일반분양이 1,200여 세대(조합원 대비 일반분양 비율 약 290%)나 되기 때문에 추가발생비용(건축비+재추진비+이자비+매몰비 등)까지도 충분히 상쇄할 것으로 보입니다. 따라서 현재 프리미엄은 높지 않다고 생각됩니다. 장위10구역 대장이 될 상인가요?
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