방배 13구역 입지
방배동은 서초구 서쪽에 위치해있으며 북쪽으로는 반포동, 서쪽으로는 동작구와 접해있습니다. 방배동 일대는 단독과 연립주택이 밀집해 있는 대표적인 주거지역으로 전통적인 부촌으로도 유명한 곳입니다. 현재 총 1곳에서 재건축이 활발하게 진행되고 있으며, 관리처분인가 이후 사업 막바지 단계로 진입한 곳들은 총 6곳입니다. 방배 재건축 단지중 가장 대단지에 사업속도가 빠른 곳은 방배 5구역이며, 5년 후 재건축이 완성되면 고급 아파트가 밀집한 신흥부촌으로 기대되는 곳이기도 합니다.
방배13구역 사업개요
철거진행중인 방배13구역은 방배동 541-2번지 일대에 위치해 있으며, 용적률 241%, 건폐율 32%를 적용하여 129,891.40m2의 부지에 22층 35개동으로 총 2369세대 아파트와 기반시설이 들어설 예정입니다.
- 60m2이하: 1,130세대
- 60m2초과~85m2이하: 981세대
- 85m2초과: 258세대
2호선 방배역과 2호선과 4호선을 도보 13분내로 모두 이용할 수 있으며, 7호선 내방역은 도보 15분 내외로 이용가능합니다. 강남, 용산, 여의도와 접근성도 뛰어납니다. 남부순환로, 강남순환고속도로에 인접해있어 자가용이나 대중교통 이용시 강남 양재까지 빠르게 접근 가능하고 서리풀터널 개통으로 내방역에서 강남 테헤란까지 출퇴근 시간이 20분이나 단축되어 교통 환경으로는 최상의 입지조건을 갖추고 있습니다. .
도보 5분거리에 이마트가 있고, 차로 5분거리에 홈플러스가 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 성모병원이 차로 10분거리에 있고, 매봉산을 품고 있어 공세권 혜택 또한 누릴 수 있습니다.
또한 방현초등학교와 동덕여중고에 초근접해있고, 이수초중, 세화여중고, 상문고, 서울고, 등 유명학군이 모여있어 학군지로도 손색이 없는 곳이기도 합니다.
방배 13구역 재건축 진행 상황
- 2015. 02. 17 구역지정
- 2015. 11. 23 추진위원회 승인
- 2016. 07. 29 조합설립인가
- 2017. 09. 02 GS건설 공동사업시행자로 선정
- 2017. 09. 07 사업시행인가
- 2017. 09. 15 - 2017. 10. 20 조합원 분양신청
- 2018. 09. 03. 관리처분인가
- 이주 철거 후 착공만 남겨둔 상태에서 조합설립인가 무효소송으로 사업 중단
- 교회 2곳 보상금 문제로 사업 지연되었다가 2023년 5월 법원 강제조정 명령으로 교회 보상 문제 일단락
- 2024. 02 현재 철거진행 및 지하주차장 계획 변경과 관련한 설계변경에 따른 건축심의 진행중. 건축심의 완료 이후 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안) 순차적으로 변경 필요.
[교회 2곳 이주 보상 관련 소송 및 합의]
방배13구역은 이주 철거까지 잘 진행되던 중 교회 2곳 (남부교회/성산교회)의 이주에 따른 보상금 액수에 대해 조합과 의견이 엇갈려 2년간의긴 긴 소송 끝에 2023년 5월 25일 서울중앙지방법원의 조정을 갈음하는 결정 판결로 보상문제가 일단락 지어졌습니다. 강제조정이란 재판부 직권으로 당사자 의사를 강제해 이뤄지는 합의로 별도의 이의 제기가 없으면 판결과 같은 효력을 갖게 됩니다.
법원은 방배13구역 조합에 2개 교회에게 120억원 상당의 교회 건물 신축에 따른 공사비를 지급하는 한편 새 재개발 부지에 종전과 동일한 크기의 종교부지를 공급하라고 결정하였습니다. 조합과 교회 양측은 이의신청을 하지않았고 이 조정 확정되게 되었습니다.
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방배13구역 재건축 종교시설 건물인도 결정 - 하우징헤럴드
[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 서초구 방배13구역 재건축사업이 2년 가까이 소요된 긴 소송 끝에 미 인도 종교시설과의 소송에서 조정에 갈음하는 결정을 받고 조합원들의 사업 지체에 대한
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이로 인해 사업이 지연되면서 공사비 상승은 피할수 없게 되었는데요, 공사비 상승으로 인한 추가분담금도 사업을 진행하는데 있어 넘어야할 또 다른 산으로 다가오지 않을까 합니다. 철거와 멸실 신고까지 끝나야 공사비 관련 논의가 재기되지 않을까 합니다.
방배13구역 조합원 분양가
2023년 7월 기준 정비계획변경(안)에 따르면 방배13구역의 추정비례율은 111.42%이며,
이는, (총수입 추정액 (2조2077억원) - 총지출 추정액(1조2514억원))/ 종전자산 추정액(8582억원)을 계산하여 나온 값입니다.
토지등 소유자들의 종전자산 추정액은 사업시행계획(안)인가 고시일(2017.09.07)을 기준으로 감정평가법인이 평가한 금액으로 산정되었습니다.
방배13구역의 조합원 분양가는 평당 약 5100만원으로 평형별 조합원 분양가는 아래와 같으나 이는 2017년 GS건설과 체결한 공동사업시행 계약에 따른 것이며 원자재 조달비용 상승 등에 따라 조합원분양가 또한 많이 올라갈 것으로 예상됩니다.
재건축이 진행되고 있는 디에이치방배 시세를 기준으로 추정해보면, 일반분양가는 평당 6500~7000만원 사이가 되지 않을까 추측니다.
[추정 조합원 분양가]
- 39m2: 5.13억원
- 53m2: 6.99억원
- 59m2: 7.59억원
- 84m2: 10.07억원
- 112m2: 13.05억원
- 124m2: 14.06억원
- 147m2: 20.17억원
- 175m2: 23.71억원
평당 6500만원으로 조합원분양가를 예상해보면,
59m2: 약 16억
84m2: 약 20억
공사비 증가로 분양가가 상향조정될 경우 조합원의 추가 분담금도 59m2의 경우 약 9억, 84m2의 경우 약 10억원 가량 늘것으로 예상됩니다.
현재 방배 13구역의 프리미엄은 약 12억~13억 정도로 형성되어 있으며 84m2기준으로 총매매가는 약 22억-23억 정도로 예상됩니다.
방배13구역 투자분석
방배 13구역 주변에 있는 아파트 시세를 살펴보도록 하겠습니다. 입주3년차인 방배 그랑자이의 경우 84m2기준 24억에 거래되었으며, 현재 27억에서 31억으로 매매가가 형성되어 있습니다. 입주 11년차인 방배 롯데캐슬 아르떼의 경우 전용 84m2기준 20억에 거래되었으며, 현재 22억에서 26억으로 매매가가 형성되어 있습니다.
방배13구역의 총 매매가를 방배 그랑자이와 비교해 봤을때, 신축 프리미엄이 이미 붙어있어 큰 메리트가 있어보이진 않으나, 방배동 재건축이 모두 진행된 후의 미래가치에 대해서는 고민해볼 필요가 있어보ㅇ
네이버에 나와있는 매물을 살펴보았습니다.
위 매물의 경우, 총 투자금이 약 26억 정도 드는 매물로, 방배 그랑자이와 비교 시 현재 시세와 비슷한 금액에 나와있는 매물로 보입니다.
방배13구역의 경우 현재 철거진행중으로 철거 완료후 입주까지 약 4년 정도가 남았다고 예상할 경우 4년후 재건축이 완성될때의 미래가치를 생각해서 투자해야할 것으로 보입니다.
https://v.daum.net/v/20240130054110238
지연됐던 서초 방배동 재건축… `새로운 부촌`으로 재탄생?
서울 서초구 방배동이 재건축 사업을 통해 앞으로 5년 이내 고급 아파트가 밀집된 '새로운 부촌'으로 재탄생할 것으로 전망이 나왔다. 투기과열지구인데다 분양가상한제 적용을 받는 서초구 물
v.daum.net
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