상도15구역 입지
상도15구역은 서울시 동작구 상도동 279 일대 (14만 1,286m2)로 위 지도에서 보이는 것처럼 다수의 정비사업이 활발히 진행되고 있는 곳입니다. 상도 15구역이 자리하고 있는 상도동은 일자리가 풍부한 여의도, 강남, 영등포와의 접근성이 뛰어나 직주근접에 있어서는 매우 훌륭한 입지라고 할 수 있습니다.
그러나 급경사가 많고, 도로 체계나 보행로 등의 구역 특성이 열악하여 개발에 어려움이 많았던 곳이기도 합니다.
상도15구역은 2024년 3월 4일 신속통합기획 확정되어 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이에 무주택 혹은 서울 임대사업자만 거래 가능하며 2025년 초까지 구역지정을 목표로 하고 있습니다.
상도15구역은 위 지도에서 보는 것처럼 역세권이라 하기에는 어려움이 있습니다. 근처에 7호선 신대방삼거리역과 신림선 당곡역을 이용할 수는 있으나 도보 10분이내에 도착하기는 어려워보이며 국사봉 인근 가파른 언덕에 위치해 있습니다.
상도15구역은 자연환경이 잘 보존되어 있는 국사봉과 인접하여 산책하기 좋으며, 상도초등학교, 당곡중학교, 국사봉중학교 등이 도보권에 위치해있습니다.
도보로 이용가능한 대형마트는 없으며 성대시장이나 동네 마트를 이용해야합니다. 그러나 자차 15분 이내로 롯데백화점 관악점, 이마트 여의도, 롯데마트 금천점을 이용할 수 있습니다. 보라매병원과 중앙대학교 병원, 여의도 성모병원, 한림대학교 강남성심병원은 자차 10분 이내 이용가능합니다.
상도15구역 신속통합기획 사업개요
상도15구역 신속통합기획 재개발 사업은 서울시 동작구 상도동279일대에 위치하고 있습니다. 제1종 및 제2종(7층) 일반주거지역으로 이루어진 41,286m2 (약 42,739평) 부지를 제2종 일반주거지역으로 종상향시켜 용적률 250%이하 최고 35층 이내 약 3,200세대 대단지 아파트로 개발하는 사업입니다.
상도15구역 추진경위 및 향후 일정
- 2021. 10. : 재개발사업 추진
- 2022. 10. : 신통1차 공모접수 (동의율 73.1%). 비대위가 없어 높은 동의율 득.
- 2022. 12. : 신속통합기획 후보지 선정
- 2023. 06. ~ 2024. 02 : 신속통합기획 수립 (주민참여단 소통, 주민설명회 등 병행)
- 2024. 03. : 신속통합기획 확정 및 통보 (서울시 -> 동작구)
- 2024. 03. : 정비계획(안) 입안 절차 추진 및 정비계획 결정
*권리산정기준일: 2022년 1월 28일
상도 15구역은 토지거래허가구역으로 현재 묶여 있습니다. 이는 투기성 거래를 방지하기 위한 조치로, 일정 규모 이상의 토지 거래는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받기 위해서는 실거주 또는 운영 목적이어야 하며, 주거지역에서는 6㎡ 초과, 사업지역에서는 15㎡ 초과되는 부동산 거래에 적용됩니다.
■ 주택의 경우
- 무주택자
- 매수하면서 실거주 2년
- 2년 실거주 완료 후 임대 놓을 수 있음
- 임대목적으로 허가 ( 사전에 서울전입자 )를 받아 본계약후 잔금. 주택임대사업자등록하면 갭투자 가능.
■ 근린생활시설, 상가의 경우
매수하면서 실제로 사업을 하는 목적으로 허가를 받아야 합니다. ( 사업자등록 필요 ) 이처럼 주택임대사업자라 하더라도 허가를 받아야 하며, 매매계약 등 체결 전에는 반드시 해당 자치구, 시청 등에 문의하여 확인 후 거래를 진행해야 합니다.
상도15구역 신속통합기획 주요 내용
서울시는 열악한 기반시설 및 주거환경을 개선하고 경사지형의 특성을 살리는 상도15구역 신속통합기획안을 발표하였습니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.
1) 지역에 필요한 공공시설 확보로 편리하고 살기좋은 주거타운
2) 국사봉과 지역 풍경에 어울리는 경관이 아름다운 단지
3) 지형의 단차를 활용한 보행 친화단지
이번 기획안에는 경사 지형을 살려 국사봉을 볼수 있는 조망과 바람길을 확보하는 방식으로 경관 단지를 조성할 수 있도록 설계하도록 하였습니다. 또한 기존 4-7층 높이의 건축물을 최고 35층까지 완화하고 단지 앞에는 문화공원을 두어 국사봉으로 열린 통경축을 만들었으며, 최고 50m 높이차가 발생하는 경사지에는 걸어서 접근 가능한 입체 보행로 마련하도록 하였습니다.
열악한 보행 도로체계를 개선하기 위해 기존 마을버스 노선이 단지 내부로 이어질 수 있도록 도로를 조성하고 지하 공간은 통합적으로 활용할 수 있도록 계획하였으며, 인근 여러 개발사업과 연계하여 지역 핵심 교통망이 될 성대로를 넓혀 주변과 연결하도록 하였습니다.
상도15구역 주변 시세
상도15구역의 시세를 예측해보기 위해 구역 바로 옆에 있는 2024년 3월 입주한 상도푸르지오클라베뉴와 2021년 10월 입주한 신대방삼거리역 보라매자이더포레스트를 확인해보았습니다.
보라매자이더포레스트는 동작트인시아 지역주택조합을 통해 개발된 재개발 아파트이며,
조합원 평균 분양가는
59m2: 42,700
84m2: 54,900
일반분양가는
59m2: 68,000
84m2: 84,000
이었습니다.
보라매자이더포레스트의 실거래가는 지난 3월 20층 13억1000만원에 거래되어 일반분양가 대비 약 80% 상승한 것으로 보입니다.
상도푸르지오클라베뉴의 경우 지하철 역과는 거리가 좀 있어 신대방삼거리역과 도보 3분거리인 보라매자이더포레스트에 비해 가격이 낮을거라고 예상했으나 현 시점에서 실거래가 비교시 비슷한 가격으로 형성되어있습니다. 그러나 매물로 나와있는 물건의 경우 보라매자이더포레스트는 84m2기준 14억~17억까지 형성되어있으며, 상도푸르지오클라베뉴의 경우 11억 9천~13억 8천만원 정도로 형성되어있어 보라매자이더포레스트가 가격에서는 현재 더 우위에 있어보입니다.
현재 상도15구역 매물의 매매가를 네이버부동산을 통해 알아보았습니다.
상도15구역은 신속통합기획으로 진행되는 재개발 구역으로 신속통합기획으로 확정되면 토지거래허가구역으로 지정되어 실거주 의무가 있습니다. 이 경우 계약일로부터 3개월이내 잔금지급 6개월이내 전입신고가 되어야하니 요건이 되는 경우만 매매하셔야겠습니다.
현재 나와있는 매물들의 경우 대부분 5억대로 형성되어 있습니다.
현재 재개발 재건축의 경우 공사비와 인건비 등이 올라 예전만큼의 수익을 기대할 수 없으며, 금리인하 시점이 지연되고, 사업진행기간이 긴 사업임을 감안하여, 투자를 진행할 필요가 있을 것으로 보입니다. 투자를 하실때 여러가지 상황을 고려하여 본인의 투자성향에 맞춰 진행하시면 될 것으로 보입니다.
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