잠실주공5단지 재건축 파헤치기: 입지, 재건축진행상황, 투자가치

안녕하세요! 호기심 많은 n잡러 돈부리에요.

오늘은 서울 부동산 시장의 뜨거운 감자, 그리고 미래의 '대장주'로 불리는 잠실주공5단지 재건축에 대한 모든 것을 파헤쳐보는 시간을 갖겠습니다. 1978년 준공되어 서울 송파구의 상징적인 아파트 단지로 자리매김했던 잠실주공5단지가 이제 새로운 모습으로의 변신을 눈앞에 두고 있습니다.

https://news.tf.co.kr/read/economy/2200643.htm

'국평 40억' 코앞…잠실 재건축 '활기' - 경제 | 기사 - 더팩트

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1. 잠실주공5단지 소개

잠실주공5단지는 서울 송파구 잠실동 27번지 일대에 위치한 대규모 아파트 단지로, 1978년 4월 15일 사용승인을 받은 48년차 아파트로 오랜 역사와 함께 서울의 대표적인 재건축 단지로 손꼽힙니다. 총 30개 동, 3,930세대로 이루어진 이 단지는 재건축을 통해 약 6,500세대 규모의 초고층 랜드마크 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 그 자체로도 큰 규모이지만, 서울의 핵심 입지에 위치하고 있다는 점에서 단순한 재건축을 넘어 서울 부동산 시장 전체에 미치는 영향이 매우 크죠.

 

• 규모: 303,484m2 (약 91,803.91평)
• 총세대수: 3,939세대
• 30개동 15층 / 아파트 30개동, 비주거동 11개동
• 기존용적률: 138%
• 용도지역: 1종~3종 일반주거지역 & 준주거지역
• 토지등 소유자수: 4,048명
• 토지 및 건축물소유자수: 3,467명
• 평균 대지지분: 77.22m2(23.36평)

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2. 압도적인 입지 (Location & 입지)

잠실주공5단지의 가장 큰 강점은 바로 '입지'입니다.

트리플/쿼드러플 역세권: 단지 바로 앞에 서울 지하철 2호선, 8호선, 9호선 잠실역이 위치한 명실상부한 트리플 역세권입니다. 또한, 인근에 3호선 가락시장역이나 9호선 신천역(현 잠실새내역) 등도 이용 가능하여 서울 어디든 편리하게 이동할 수 있는 교통 허브입니다.
풍부한 인프라: 롯데백화점, 롯데월드몰, 롯데월드, 마트 등 초대형 상업 시설과 문화 시설이 단지 바로 옆에 있어 쇼핑, 여가, 문화 생활을 원스톱으로 즐길 수 있습니다. 아산병원 등 대형 병원 접근성도 뛰어납니다.
쾌적한 자연 환경: 단지 북쪽으로는 한강공원이, 동쪽으로는 올림픽공원이 위치해 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 산책, 운동 등 여가 활동에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.
우수한 학군: 인근에 명문 학교들이 위치해 있어 교육 환경도 잘 갖춰져 있습니다.
이러한 입지 조건은 재건축 후에도 변함없이, 오히려 더욱 강화될 것이며, 미래 가치를 높이는 핵심 요소로 작용합니다.

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3. 재건축 진행상황

잠실주공5단지 재건축은 서울 시내 대규모 재건축 사업 중에서도 가장 주목받는 사업 중 하나이며, 건축당시 15층이 넘는 대한주택공사의 최초 고층아파트로 압구정 현대아파트, 대치 은마아파트와 함께 단일 단지로는 세대 수가 가장 많았던 곳입니다. 

• 1978년 4월 25일: 잠실주공5단지아파트 준공
• 2003년 12월 29일: 조합설립추진위원회 승인 (동의율: 63.5%)
• 2005년 12월 15일: 잠실아파트지구 개발기본계획(정비계획)변경 고시
• 2010년 6월 26일: 안전진단실시 (결과: D등급)
• 2013년 12월 19일: 잠실주공5단지 재건축정비사업 조합설립인가 (동의율: 82.65%)
• 2022년 6월 23일: 아파트지구 개발기본계획 및 정비계획결정(변경) 및 지형도면고시
• 2023년 1월 5일: 2024 서울도시기본계획 확정공고
• 2023년 5월 25일: 신속통합기획(자문사업)접수
• 2024년 4월 3일: 제3차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회 개최 (수정가결)
• 2024년 9월 5일: 잠실주공5단지아파트 재건축사업 정비계획결정 고시

잠실주공5단지는 2013년 조합설립인가를 받으면서 본격적인 재건축을 추진하려 했으나 박원순 서울시장의 재개발재건축 사업에 대한 회의적 입장으로 인해 조합과의 갈등이 있었으며, 2014년 사업시행인가를 앞두고 조합장이 뇌물혐의로 구속됨에 따라 사업진행이 순탄치 않았습니다. 

 

2016년 1월 조합장을 재선출하여 조합을 정비하였으나 여전히 비협조적인 서울시의 태도로 인해 재건축 사업이 거의 중단될 지경에 이르렀습니다. 

그러나 2021년 오세훈 시장이 취임하면서 2024년 서울도시기본계획이 수정되고, 2023년 신속통합기획으로 진행하기로 결정되면서 다시 재건축사업이 속도를 내기 시작하였습니다. 

 

2024년 4월 도시계획위원회 심의 통과되고 2024년 9월 5일 정비계획변경을 완료한 상태이며, 2025년 4월 재건축 통합심의 결과 수정변경안 재심의를 추진중에 있습니다. 

2025년 말 사업시행인가 2026년 하반기 관처신청을 목표로 하고 있습니다.

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4. 재건축 개요

잠실주공5단지는 967,577m2(약 2972,692평)에 약 72,143.44평을 기부채납하고 건폐율 221.68%, 용적률 322.61%를 적용하여 지하 4층~지상 최고 70층을 올려 총 28개동 6,491세대 (임대 811세대, 조합원  3949세대)를 삼성물산, GS건설, 현대산업개발 컨소시엄으로 건립할 예정입니다. 

• 획지 1: 지하4층~지상 최고 49층 총 22개동
• 획지 2: 지하4층~지상 최고 65층 총 6개동

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5. 조합원 분양가 (추정치)

가장 궁금해하실 분양가 부분입니다. 하지만 이는 현재 시점에서 정확히 확정된 가격이 아니며, 시장 상황, 공사비, 최종 관리처분계획인가 등에 따라 변동될 수 있는 '예상치' 또는 '추정치'임을 말씀드립니다.

추정 조합원 분양가: 

추정 조합원 분양가는 기존 자산 가치와 추가 분담금 등을 고려하여 산정됩니다. 일반 분양가보다는 상대적으로 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 잠실 5단지의 경우, 조합원들의 기여도가 크고 사업성이 높은 단지인 만큼, 기존 조합원들은 새 아파트를 시세 대비 상당 부분 저렴하게 취득하게 될 것으로 예상됩니다. 구체적인 가격은 조합의 관리처분계획인가 단계에서 확정될 예정입니다.

• 추정 비례율: 108.11%
• 추정조합원 평균 분양가(주택용지부분)

       전용 59m2: 약 16억 6,300만원

       전용 84m2: 약 22억 8,900만원

 

기존 평형 소유자의 추정분담금:

주택용지부분

기존 34평형 > 신축 35평형 약 4.57억 환급

기존 35평형 > 신축 36평형 4.7~5.3억 환급

기존 36평형 > 신축 36평형 6.4~6.9억 환급

예상 일반분양가: 

일반 분양가는 재건축 사업의 수익성과 직결되며, 인근 시세, 분양가 상한제 (적용 여부 및 수준에 따라 달라짐), 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 잠실이라는 최고 입지에 들어서는 새 아파트인 만큼, 일반 분양가는 역대 최고 수준이 될 것으로 예상하는 시각이 많습니다. 시장에서는 평당 수천만 원을 훌쩍 넘는 매우 높은 가격이 거론되고 있으나, 이는 어디까지나 현재의 '예상'일 뿐입니다. 높은 일반 분양가는 사업성을 높여 조합원들의 부담을 줄여주는 효과도 있지만, 일반 청약자들에게는 높은 진입 장벽이 될 수 있습니다.

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6. 투자가치: 서울 핵심 자산의 미래

잠실주공5단지의 투자가치는 앞서 언급한 압도적인 입지에서 비롯됩니다. 이에 최근 모든 평형에서 신고가 거래가 이루어지고 있습니다. 

네이버부동산: 잠실주공5단지 매매실거래가

미래 가치 상승 잠재력: 

새 아파트가 희소한 서울의 핵심 지역에 대규모 신축 단지가 들어선다는 것 자체만으로도 높은 미래 가치 상승이 예상됩니다. 주변 인프라 개선과 함께 지역 가치 상승을 견인할 '대장주'로서의 역할을 할 것입니다.
환금성 및 안정성: 서울 핵심 지역의 대규모 아파트는 수요가 꾸준하여 환금성이 높고, 자산 가치의 안정성이 뛰어난 편입니다.

랜드마크 효과: 

초고층으로 지어질 새로운 단지는 잠실 지역의 랜드마크가 되어 상징성과 희소성을 갖게 됩니다.
하지만 투자에는 항상 위험이 따릅니다.

높은 초기 투자 비용: 

이미 조합원 지분 가격이 매우 높게 형성되어 있어 진입 장벽이 높습니다.

재건축 불확실성: 

예상치 못한 변수로 인해 공사 기간이 지연되거나 비용이 증가할 가능성도 배제할 수 없습니다.

시장 변동성: 

부동산 시장 전체의 흐름에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

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결론

잠실주공5단지 재건축은 단순한 아파트 재건축을 넘어 서울 강남권 주거 지형을 바꿀 수 있는 거대한 프로젝트입니다. 최상급 입지, 대규모 단지, 그리고 미래 가치 상승 잠재력은 분명 매력적인 투자 요소입니다. 하지만 높은 초기 비용과 재건축 과정의 불확실성 등 고려해야 할 리스크도 분명히 존재합니다.

잠실주공5단지의 향후 진행 상황은 서울 부동산 시장의 바로미터가 될 것입니다. 앞으로 남은 절차들이 순조롭게 진행되어 명품 단지로의 성공적인 변신을 이루어낼 수 있을지, 귀추가 주목됩니다.

주의: 본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 권유가 아닙니다. 투자는 개인의 판단과 책임 하에 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 정보는 관련 기관의 발표나 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

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