강북 첫 오티에르 신당8구역 주택재개발사업

신당8구역 위치

신당8구역은 지하철 5호선과 6호선을 동시에 이용할 수 있는 청구역과 도보 3분 거리에 있는 초역세권에 위치해 있으며 3호선 약수역 또한 도보 이용 가능한 곳입니다.

 

강남, 여의도, 용산 등 주요업무지구로 이동이 용이하며, 또한 을지로, 시청, 광화문까지는 지하철 10분 거리로 직주근접이 탁월합니다.

 

서울청구초, 동산초가 위치한 초품아 단지이며 대현산, 배수지공원, 응봉공원, 남산공원 등 자연환경과 인접해 있고, 현대아울렛, 롯데마트, 이마트, 제일병원 등이 인근에 있어 생활인프라 역시 우수합니다.

 

신당8구역 사업개요

 

신당8구역은 서울시 중구 신당동 321-1번지 일대에 위치해 있으며, 민간재개발 사업으로 조합원수 약 563명이 구역면적 58,651m2에 지하 4층 ~ 지상 18층 규모의 아파트 16개동 총 1,213세대와 부대복리시설을 건설하는 사업입니다. 시공사는 2023년 2월에 재선정된 포스코건설입니다.

신당8구역 진행상황

신당8구역은 2018년 11월 27일 사업시행인가를 받았으며, 2023년말~2024년 초 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다.

 

[시공사와 조합비리 문제]

신당8구역은 그동안 시공사 문제와 조합 비리 문제로 어려움이 많았습니다. 조합측의 비리로 인해 2020년 7월 조합장 및 임원을 해임시키고 2020년 11월 새로운 조합을 구성하였습니다.

새로 출범한 조합에서는 기존에 선정되었던 DL이앤씨에게 "이편한세상"이 아닌 하이엔드 브랜드 "아크로"로 변경해달라고 지속적으로 요청해왔으며 공사비와 관련해서도 결국 의견 조율이 되지 않아 2021년 7월 시공 계약을 해지하였습니다.

2023년 2월 포스코건설이 시공사 선정총회에서 최종으로 선정되었으며 남산조망이 가능한 이점을 살려 하이엔드 브랜드인 '오티에르'를 적용할 예정입니다. 2023년 2월 18일 시공사 재선정 당시 포스코건설은 하이브랜드인 오티에르를 적용시키고 조합원 분담금 0-0-100%로 입주시 정산을 제안하였으며, 이주비 LTV40%에 시공사 신용으로 추가 이주비를 더해 LTV100%로 해주는 것으로 제안하였습니다. 총 공사비는 약 3746억원이며, 평당 공사비는 650만원으로 책정하였습니다.

 

[사업시행계획(경미한)변경인가 고시]

2023년 7월 26일 신당8구역 주택재개발사업 사업시행계획(경미한)변경인가 고시가 있었습니다. 정비구역 면적 상 누락된 곳과 일부 지번 합병에 따른 중복면적 조정으로 기존 58,439.3m2에서 58,651.3m2로 212m2 증가되었으며, 대지면적 변경 및 국공유지 무상야도 면적 변경으로 획지면적, 건폐율, 용적률이 변경되어 기존 1,215세대에서 1,213세대로 84E1 타입 2세대가 감소하였습니다.

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신당8구역 투자분석

 

현재 신당8구역의 예상 조합원분양가 및 예상 일반분양가입니다. 분양가는 사업진행이 지연됨에 따라 변동될 것으로 보입니다.

 

현재 신당8구역은 2023년 1월 규제지역 해제되어 관리처분인가 이후에도 조합원지위 양도/양수가 가능합니다.

네이버부동산에서 당8구역에 나와있는 단독주택 물건2개를 확인해보았습니다. 하나는 매매가 8억원에 나와있는 59타입을 받을 수 있는 급매물이고 다른 하나는 74타입을 받을 수 있는 매매가 9억5천만원에 나와있는 물건입니다. 두 매물의 초기 투자금은 각각 7억과 8억7천만원으로 매우 높은 가격에 형성되어 있으며 프리미엄은 약 3천여만원 정도 차이가 납니다. 급매물이라고 하지만 크게 메리트 있는 금액으로 내놓은 매물처럼보이지는 않습니다.

 

추정분담금은 약 3억원정도이지만 공사비 증가 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

 

해당 매물들 중 하나를 매수할 경우 안전마진은 어느 정도로 예상할 수 있을지 확인하기 위해 입주4년차 e편한세상금호파크힐스의 실거래가를 살펴보았습니다.

 

59타입과 84타입의 실거래가를 확인해보니 59타입의 경우 평당 5,290만원 84타입의 경우 4,850만원으로 형성되어 있어 74타입 평당가는 약 5,070만원 정도가 될 것으로 예상됩니다. 이 경우 74타입 매매가는 약 14억7천만원이며, 안전마진은 약 2억에서 3억정도로 예상됩니다. 다만 7억~8억이 넘는 돈을 투자할 경우 들어가는 이자비 등의 기회비용은 생각해 볼 필요가 있어 보입니다.

초기투자비 7억원 정도를 투자할 수 있는 개발진행상황이 비슷한 다른 곳이 없을까 확인해보았습니다. 노량진뉴타운 7구역이 신당8구역과 동일하게 관리처분인가를 목전에 두고 있습니다. 노량진뉴타운 7구역의 경우 지난 5월 정기총회를 개최하여 관리처분계획(안)을 의결하고 내년 초 이주개시를 목표로 하고 있습니다.

 

노량진뉴타운7구역 매물중 74타입을 신청한 초기투자비 7억원 매물을 확인해보았습니다. 총 매입가는 신당8구역보다 약 1억3천만원 비싸긴하지만 초기 투자비는 동일합니다.

 

노량진뉴타운 7구역과 신당8구역 주변에 있는 신축아파트 입주 6개월차 흑석자이와 입주5년차 e편한세상금호파크힐스의 시세를 확인해보았습니다. 흑석자이는 아직 매매가 활발히 일어나지 않고 있어 비교가 어렵긴하나 두 아파트의 가격차이는 크게 나지 않아 보입니다.

 

신당8구역이 입지적으로는 매우 우수해보이며 투자가치가 있는 곳이 확실하지만 비슷한 투자금으로 본인의 투자 성향과 선호하는 조건에 따라 비교 선택하실 필요가 있어보입니다.